FAQ: Svar på de spørsmål folk spør Bolig-advokat.no oftest om

Her får du svar på de 7 mest typiske spørsmålene. Våre advokater har samlet enkle svar på spørsmål om feil og mangler ved eiendomskjøp og salg. Ingen saker er like, og dette er generelle råd. Spør oss gjerne om din sak.

Når er det en feil eller mangel ved boligen?

Boligen har en mangel dersom den ikke svarer til de krav til kvalitet, beskrivelse og annet som følger av prospektet og avtalen. I dag selges ofte en eiendom med en såkalt ”AS IS” klausul i kontrakten. Dette innebærer at det skal noe mer til enn bare en liten mangel, for å få prisavslag eller erstatning. Er eiendommen solgt ”AS IS” må boligen være i vesentlig dårligere stand enn forventet for at en mangel skal foreligge. Selv om boligen er solgt med en ”som den er” klausul, kan det være en mangel dersom selger, megler eller takstmann har gitt uriktige opplysninger eller holdt tilbake viktige opplysninger om boligen. Spør oss om din sak.

 

Jeg er selger - hva gjør jeg hvis jeg får en reklamasjon i posten?

Har du tegnet eierskifteforsikring, bør du sende saken til forsikringen straks. Ikke forsøk å "rydde opp" eller utbedre / rette opp uten at dette er avklart med eierskifteforsikringen.

Har du ikke tegnet forsikring bør du straks ta kontakt med en boligadvokat (for eksempel Bolig-Advokat.no). Som selger er det viktig å huske på at en reklamasjon som i utgangspunktet er for sent fremsatt kan avvises. Så da må du ikke diskutere selve reklamasjonens materielle innhold. For sent er for sent - uten at du trenger å bruke mer tid på det. Gjennom å diskutere, kan du også risikere å ende opp med et stort økonomisk ansvar som du ikke ville hatt dersom saken ble håndtert korrekt av en advokat. Som selger bør du derfor opptre svært varsomt dersom du skulle få en reklamasjon. Ikke forsøk å rydde opp eller utbedre de forhold det er reklamert over uten at du på forhånd har konferert med advokat. 

 

Jeg er kjøper. Når må jeg reklamere og hvordan?

Mange tror det holder å reklamere innen fem år etter overtagelse dersom man oppdager feil eller mangler ved et boligkjøp. Dette er feil, og mange har tapt penger som følge av denne misforståelsen.

Loven har to reklamasjonsfrister, en absolutt og en såkalt relativ frist. Det er den absolutte reklamasjonsfristen som er fem år. Kjøper må reklamere ”innen rimelig tid” etter at man oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet. Dette betyr at du må reklamere ikke senere enn to måneder etter at forholdet ble oppdaget.

Husk på at det også gjelder krav til reklamasjonens innhold. En såkalt nøytral reklamasjon holder i første rekke ("det er mangler ved boligen jeg har kjøpt"). Du må gi en spesifisert reklamasjon så fort du kan, for at et krav ikke skal tapes. For å sikre dokumentasjon på at det er reklamert anbefales det at reklamasjonen sendes skriftlig til selger og eventuelt eierskifteforsikringsselskapet. Les mer om reklamasjon her og se mal for reklamasjon.

Har selger lurt deg som kjøper, kan unntaksvis reklamasjonsfristene tilsidesettes.

 

Hva kan jeg ha krav på som kjøper?

Dersom eiendommen har en feil eller mangel kan du ha rett til å heve kjøpet dersom du ønsker det. Terskelen for å heve er høy. Du kan også ha krav på prisavslag / erstatning for tap. Prisavslaget kan settes til det det koster å reparere mangelen, men det må gjøres fradrag for såkalt standardheving. Utgangspunktet er at alt tap skal erstattes. Dersom du ellers har fått tap som følge av mangelen, for eksempel tapt husleieinntekt eller utgifter i reparasjonsperioden kan du i enkelte tilfeller har krav på erstatning for dette.

 

Jeg har oppdaget feil og mangler ved ved badet...

Feil og mangler ved bad er en av de vanligste årsakene til reklamasjoner etter kjøp av bolig. Badet er et av boligens mest kostbare rom og feil ved badet kan bety store skader. I løpet av de siste årene er standarden på bad blitt betydelig bedre. Selv om badet er nytt oppdages det likevel feil. Oppdager du feil ved bad som er yngre enn 20 år vil dette ofte være en mangel som kan gi krav på prisavslag / erstatning. Typiske feil ved bad er lekkasjer, feil ved membran, manglende fall mot sluk. Nyere bad skal følge våtromsnormen og gjør det ikke det kan det være en mangel.

Mange som har pusset opp badet, har bare gjort en overflateoppussing med nye fliser og dusj. Megler og selger skriver da gjerne at det er opplyst at ”badet er nytt”. Dersom det er opplyst om nytt bad og det viser seg at sluk, røropplegg likevel er gammelt kan dette være grunnlag for reklamasjon og prisavslag / erstatning.

 

Jeg har oppdaget at leiligheten er mindre enn hva som ble opplyst ved salget – kan dette være en mangel? (Arealsvikt / arealavvik)

Takstmannens mål på en eiendom ved salg er ofte skjønnsmessig, og arealet kan derfor oppgis å være feil av endel slurvete takstmenn. Ofte oppdages denne type avvik når man selv skal selge. Det kan da være gått så lang tid siden man selv kjøpte at det er for sent å reklamere. En typisk problemstilling er at arealer som ikke er p-rom eller boareal, likevel er angitt som det.

Areal og pris henger ofte sammen. Er det avvik mellom det du har fått opplyst og det du faktisk har fått, vil det kunne være en mangel. Om en mangel vil gi prisavslag vil være avhengig av både avvikets størrelse og mange andre forhold. Generelt, kan man si at et avvik på 5 - 8 % normalt vil kunne gi rett på prisavslag og / eller erstatning.

 

Jeg har oppdaget fukt i kjeller som skyldes dårlig drenering – er det en mangel?

Feil og svikt ved dreneringen rundt boliger er en av de vanligste og dyreste feilene som oppdages etter kjøp av brukt bolig. En drenering skal normalt vare i 30 – 40 år, men ofte ser man at feil som ble gjort fører til fukt på grunnmur som igjen gir seg utslag i fukt i kjeller. Er kjelleren innredet, vil denne type problemer ikke være synlig, og sopp og råte kan ha utviklet seg i årevis. Når skadene oppdages må kjøper ofte ut med store kostnader til drenering utvendig, men ikke minst innvendige konstruksjoner med nedvasking av sopp og råte. Ved mangelsvurderingen ser man i rettspraksis at det går et skille for de utvendige kostnadene når dreneringen er over 30 år. For innvendige skader trenger ikke tidspunktet for dreneringen være avgjørende.

Spør oss nå

Still spørsmål, få svar fra våre eksperter. Skriv nøyaktig og detaljert, slik at svaret blir best mulig. Du vil motta svar innen 5 dager.

 
Navn: *
Adresse: *
E-post: *
Telefon: *

Din henvendelse: *
* Fyll ut