Eierseksjonsloven oppsummert

Eierseksjonsloven – oppsummert.

Eierseksjonsloven § 1:

"Loven her gjelder for eierseksjoner som er opprettet etter bestemmelsene i kapittel II, eller som er opprettet på tilsvarende måte før loven trådte i kraft. Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en av flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen. 

Loven gjelder tilsvarende for sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet særskilt eiendomsrett til bolig eller annen bruksenhet i eiendommen når forholdet er lovlig opprettet og tinglyst før loven trådte ikraft, jf. § 3. 

Med bolig forstås i loven her så vel helårsbolig som fritidsbolig."

Loven brukes i de sameier hvor hver enhet er seksjonert, ved at man har sendt inn en seksjonsbegjæring. Loven kommer derimot ikke til anvendelse i for eksempel borettslag eller de rene sameier; der hvor for eksempel 3 søsken eier en hytte sammen.

Eierseksjonsloven inneholder blant annet bestemmelser om hva som må til for at et eierseksjonssameie skal opprettes, forholdet mellom sameierne, beslutningsmyndighet, sameiermøte, styre, regnskap og så videre. Når det gjelder bestemmelsene om forholdet mellom sameierne, regulerer loven blant annet retten til bruk, vedlikehold, rettslig rådighet, vedtekter og fordeling av felleskostnader. Dette er viktige og relevante bestemmelser, som det er viktig å gjøre seg kjent med som eierseksjonssameier.

Lovens § 4 bestemmer at loven er ufravikelig, så lenge noe annet ikke er angitt:

"Loven er ufravikelig med mindre annet er uttrykkelig sagt eller framgår av sammenhengen."  

I flere av bestemmelsene i loven kan man finne formuleringer som "i vedtektene kan det gis bestemmelser om…". Det innebærer at sameiet her kan avtale en annen regulering av et forhold i vedtektene, enn den reguleringen som loven angir.

Vedtektene i sameiet reguleres av lovens § 28:

"Alle sameier skal ha vedtekter. Disse skal minst angi eiendommens grunnboksbetegnelse og hvor mange medlemmer styret skal ha. 

Vedtektene kan, med unntak for opprinnelige vedtekter, jf. § 7 første ledd bokstav d, bare vedtas eller endres på sameiermøtet. Om ikke loven stiller strengere krav, kan slike vedtak bare treffes med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmer. § 30 tredje ledd gjelder også her. 

Forpliktelser som følger av sameieforholdet, og som er fastsatt i registrert vedtektsbestemmelse, har uten tinglysing rettsvern mot sameiernes kreditorer og mot senere rettsstiftelser i god tro i seksjonen. Bestemmelsen i leddet her gjelder ikke for panterett."

Men også andre forhold enn de som nevnes i § 28 kan reguleres gjennom vedtektene. Noen eksempler er midlertidig enerett til en del av fellesareal (§ 19), plikt til å holde deler av fellesareal ved like (§ 20), begrensninger i rettslig rådighet (§ 22), fordelingen av felleskostnader og fellesinntekter (§ 23), regler om styret (§ 38). Det er viktig å merke seg at for at noe skal kunne reguleres særskilt gjennom vedtektene  kreves det ofte samtykke fra den/de sameierne det gjelder.

Hva som anses som fellesareal og ikke i et eierseksjonssameie, kommer an på seksjoneringen som er blitt gjort. Dette fremkommer av lovens § 6, som bestemmer blant annet følgende:

"Til hver sameieandel skal det knyttes enerett til bruk av en bruksenhet. Bruksenhetens hoveddel skal være en klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning på eiendommen. Hoveddelen skal ha egen inngang. Bruksenheten kan i tillegg omfatte andre deler av eiendommen. Inndelingen skal gi en formålstjenlig avgrensing av de enkelte bruksenheter. 

Enerett til bruk av fellesareal kan ikke knyttes til noen sameieandel. Med fellesareal forstås deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter. Deler av eiendommen som er nødvendige til bruk for andre bruksenheter i eiendommen, eller som etter bestemmelser, vedtak eller tillatelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven er fastsatt å skulle tjene beboernes eller bebyggelsens felles behov, skal være fellesareal. Ved opprettelsen av eierseksjonssameiet skal også vaktmesterbolig, felles garasje og liknende areal som skal tjene sameiernes felles bruk eller eiendommens drift, være fellesareal. Bolig som er bortleid til annet formål enn vaktmesterbolig på tidspunktet for seksjoneringen, kan allikevel bare gjøres til fellesareal hvis leieren ikke har kjøperett etter kapittel III. 

Hver boligseksjon skal ha kjøkken, bad og wc innenfor hoveddelen av bruksenheten. Bad og wc skal være i eget eller egne rom. Bestemmelsene i leddet her gjelder ikke for fritidsboliger eller boliger som inngår i en samleseksjon. 

Det skal fastsettes en sameiebrøk for hver eierseksjon."

Du kan se nærmere på eierseksjonsloven her: 

http://lovdata.no/all/hl-19970523-031.html